L’année 2012 pourrait être favorable aux acquéreurs de biens immobiliers anciens sur le marché français. A priori, leur pouvoir de négociation devrait s’améliorer. Les prévisions de Century 21 et de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), dévoilées mardi 3 janvier, sont sans équivoque : en 2012, le marché va connaître une sacrée accalmie.

Century 21 pronostique une baisse du nombre des transactions de 10 % à 15 % sur l’année. Selon la Fnaim, l’activité du marché de l’immobilier pourrait chuter de l’ordre de 15 %, à 700 000 opérations.

Durcissement des conditions d’octroi de crédit par les banques, suppression du prêt à taux zéro (PTZ +) dans l’ancien au 1^er janvier, réforme de la taxation des plus-values immobilières sur l’immobilier locatif et les résidences secondaires au 1^er février, attentisme constaté avant chaque élection présidentielle… Plusieurs facteurs se conjuguent pour concocter une année plutôt morose.

“En 2011, 360 000 logements ont été achetés avec le PTZ +, dont 300 000 dans l’immobilier ancien. De leur côté, l’investissement locatif et les résidences secondaires représentent environ 250 000 transactions par an”, rappelle René Pallincourt, président de la Fnaim.

PRONOSTICS DIFFICILES

En 2012, “les intentions de mise en vente seront moins nombreuses, et nombre de ménages reporteront leur projet, notamment s’il s’agit d’une mise en vente de confort, n’étant nécessitée ni par une naissance ni par un décès, un divorce ou une mutation professionnelle”, prévoit Laurent Vimont, président de Century 21.

Rien n’indique cependant que les prix vont réellement baisser. Difficile d’ailleurs de faire des pronostics, même pour les professionnels. Une demande soutenue par ceux qui peuvent encore acheter et une pénurie de l’offre pourraient provoquer de nouvelles tensions sur les prix, aboutissant à une hausse de 2 % à 3 % sur l’année 2012, selon Century 21.

Côté Fnaim, on pense que les prix pourraient reculer de 5 % en 2012, en raison du resserrement des conditions d’octroi des crédits, du raccourcissement de la durée des emprunts, de la hausse du chômage et de la baisse de la confiance des ménages, ainsi que de l’éviction de primo accédants.

L’année 2011 a pourtant été exceptionnelle : le ministère du logement fait état de 832 000 transactions entre octobre 2010 et septembre 2011. Un record comparé aux années antérieures (784 000 en 2010, 585 000 en 2009 et 673 000 en 2008), qui rivalise avec le niveau d’activité d’avant crise (810 000 en décembre 2007).

Et les prix ont fortement augmenté : + 7,3 % sur l’année sur l’ensemble de la France, selon la Fnaim, + 6 % selon Century 21. “On est revenu au même niveau de prix qu’en 2007″, constate M. Pallincourt. A Paris, la hausse annuelle a atteint 22,7 %, selon la Fnaim, et 12,57 %, selon Century 21.

Cette hausse des prix a exclu certaines catégories d’acquéreurs. “L’augmentation des taux d’intérêt – passant en moyenne de 3,65 % à 4,2 % en un an -, le resserrement des conditions de crédit, conjugués à la hausse des prix de l’immobilier, ont écarté du marché un pan entier de la population, désolvabilisée, constate M. Vimont. En 2011, au niveau national, nous avons enregistré 11 % d’acheteurs issus de classes moyennes en moins, et 16 % d’acheteurs de moins de 40 ans en moins, tandis que la catégorie des seniors a progressé de 20 %.” Cette dernière population possède souvent un bien et peut le vendre pour financer une acquisition.

Mais, à regarder dans le détail, le marché a commencé à se tasser à partir de l’automne : au second semestre, les prix sur la France entière ont reculé de 2,2 % par rapport au premier semestre, selon Century 21. Au quatrième trimestre, les prix n’ont pas bougé par rapport au troisième, selon la Fnaim, tandis qu’à Paris ils ont commencé à reculer de façon significative, de 6,3 %.

Les délais de vente ont aussi commencé à se rallonger. Au second semestre 2011, selon les données de Century 21, il fallait dix jours de plus qu’au premier pour vendre un bien sûr Paris, et deux jours de plus pour l’ensemble de la France.

La subida del IRPF aprobada por el Gobierno el pasado viernes costará de media 222 euros anuales a cada contribuyente y recaerá en su mayor parte sobre las clases medias y bajas con ingresos por debajo de los 33.000 euros anuales -que representan el 85% de los trabajadores-, según señalan los Técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA).

De este modo, el colectivo indicó que los asalariados que se mueven en el entorno del mileurismo, es decir, aquellos que ganan hasta 17.700 euros brutos anuales y que representan el 55% del total, deberán pagar a Hacienda unos 23 euros más al año, mientras que quienes superen esa cantidad, pero no lleguen a 33.000 euros, deberán desembolsar unos 165 euros más. Estos dos tramos de ingresos, unidos al de los asalariados que no alcancen los 53.400 euros -cuyo gravamen extra rondará los 490 euros- aportarán en conjunto unos 2.065 millones de euros anuales, lo que supone más de la mitad de los 4.111 millones de euros que el Ejecutivo prevé recaudar gracias a esta subida temporal del IRPF.

En el extremo opuesto, los trabajadores más ‘afortunados’ -aquellos que ganan más de 300.000 euros anuales y que apenas suponen un 0,2% del total- contribuirán con una mayor cuantía, unos 16.187 euros anuales, aunque el peso total de esta aportación no alcanzará siquiera los 465 millones de euros.

Junto a estos cambios, la modificación del IRPF también afectará a los ingresos provenientes del ahorro, con un gravamen complementario cuyo impacto variará enormemente en función del tramo de ganancia. Así, los pequeños ahorradores que ganen menos de 6.000 euros anuales a través de esta vía -más del 95% del total- tan sólo tendrán que pagar 25 euros más al año, cifra muy reducida en comparación con los más de 6.650 euros que tendrán que aportar de media quienes obtengan más de 24.000 euros al año por este concepto. En cualquier caso, el aumento de los gravámenes al ahorro tan sólo generará unos 1.246 millones de euros anuales, por lo que el 80% de la nueva subida recaerá una vez más sobre los trabajadores -incluidos los desempleados y pensionistas- y no, como hubiera sido deseable, sobre otros rendimientos más vinculados a los grandes patrimonios, como los de capital.

En este sentido, el secretario general de los Técnicos de Hacienda, José María Mollinedo, consideró positivo que en las nuevas medidas el Ejecutivo eche mano de este tipo de ingresos “más exclusivos”, aunque matizó que aún es necesario eliminar ciertas normas contrarias al progreso, empezando por excluir las ganancias patrimoniales especulativas como rentas del ahorro.

No obstante, explicó que esta línea de actuación “no es ninguna novedad”, puesto que “ya en anteriores modificaciones del IRPF, como la aprobada en 2010, se convirtió al ciudadano de a pie en el principal protagonista de este género de terror como es la subida de impuestos, dejando en un papel secundario a las grandes fortunas, que además saben bien cómo evitar rendir cuentas con el Fisco”.

Hay quienes dicen que la demanda inmobiliaria comienza a crecer de a poco, o es que en realidad nunca ha caído la necesidad de tener una vivienda propia, pero ha sido necesario buscar otras soluciones ante la imposibilidad de comprar. Otras personas dicen que el peor momento aún no ha llegado, que los precios bajarán todavía más en los próximos meses. Entonces, ¿es un buen momento para comprar?

Si se consultan los números, éstos reflejan que en mayo se han comprado un 16,4% más que en abril, y en junio un 4% más que en mayo. Esto se debe principalmente a la bajada de los precios que ha llegado hasta el 35% en algunos casos. Sin embargo, esta brutal caída de precios ha disminuido notablemente, sobre todo en agosto. Por esta razón, si aún no es propietario de una vivienda y si se tiene acceso a la financiación necesaria o cuenta con dinero en efectivo, puede que este sea un buen momento para comprar por dos razones: el Euríbor está en su punto más bajo hasta la fecha (en agosto llegó al 1,33%), y porque los precios de los inmuebles han bajado mucho ya, y (aparentemente) no bajarán mucho más. Además, si hay un momento propicio para las negociaciones, es este.

Ahora bien, es bueno recordar que la compra de una propiedad inmobiliaria es una buena inversión, siempre y cuando se realice con inteligencia. Una vivienda bien ubicada, a buen precio y en buen estado siempre será una buena adquisición.

Si bien la compra de inmuebles ha disminuido notoriamente en este último año, hay una operación inmobiliaria que hasta hace poco no era muy considerada, pero que ha cobrado fuerza en un contexto donde la accesibilidad a un préstamo hipotecario está comenzando a ser mínima: el alquiler con opción a compra. Esta modalidad consiste en un contrato de alquiler en el cual se incluye una cláusula donde el propietario se compromete a vender el inmueble al inquilino, si éste quisiera comprarlo. En el contrato debe figurar el precio de la futura compraventa y el plazo de tiempo que tiene el inquilino para decidirse a adquirir el inmueble, y puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para contar con respaldo jurídico y legal.

Actualmente los que deciden alquilar una vivienda no deben pagar el IVA, y los que deciden comprar un inmueble deben abonar un 7% de IVA (en caso de ser obra nueva) o de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en caso de inmuebles de segunda mano). Sin embargo, hasta ahora si una persona acordaba con el propietario del inmueble la posibilidad de comprarla en un futuro, esta persona debería pagar un 16% de IVA. Con semejante diferencia, no es de extrañar que esta operación no fuese casi considerada hasta la actualidad. Hoy el panorama ha cambiado, los promotores poseen un gran stock de viviendas sin vender y las personas no renuncian a la idea de ser propietarios de su hogar. Por esta razón, el gobierno ha decidido igualar el IVA del alquiler con opción a compra, al de la compra de vivienda, es decir, el 7%. De esta manera, se moviliza el mercado inmobiliario posibilitando a los ciudadanos dilatar la decisión de compra sin desaprovechar el dinero que abonan en concepto de alquiler.

DOCUMENTACIÓN QUE DEBE EXIGIRSE AL VENDEDOR ANTES DE COMPRAR

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PROMOTORES

• Información registral de la vivienda (Catastral o Nota Simple).
• Nombre o razón social del promotor.
• Domicilio.
• Datos de inscripción en el Registro Mercantil.
• Planos de la vivienda y el edificio donde está situada.
• Descripción de la vivienda, m2 útiles, servicios y suministros, medidas de seguridad y espacios comunes.
• Datos catastrales (o Nota Simple), donde figura el propietario y las cargas de la vivienda.
• Seguro de daños y vicios ocultos.
• Copia de la licencia de de construcción y primera ocupación.
• Estatutos de la comunidad.
• Cedula de habitabilidad.
• Recibo de pago del IBI del último año (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Recibo de pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana.
• Precio total de venta, forma de pago y datos de subrogación de hipoteca (según el caso).
• Condiciones que regirán el contrato de compraventa*.

*Nota: No deben aceptarse contratos en los que se transfiera al comprador el pago de la plusvalía y otros gastos inherentes al promotor. Además, el comprador siempre tiene derecho a una escritura pública y a elegir el notario que llevará a cabo las gestiones correspondientes al acto de compraventa.

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VENDEDORES PARTICULARES

• Información registral de la vivienda (Catastral o Nota Simple).
• Recibo de pago del IBI del último año.
• Recibo de pago de la última cuota de comunidad, o certificado del presidente de la comunidad de propietarios en el que se acredite la ausencia de deudas.
• Estatutos y reglamentos de la comunidad.

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ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO ES RECOMENDABLE:

• Comprobar el estado de la vivienda. De ser posible, es aconsejable hacerlo con un profesional relacionado con la construcción, dado a que podrá detectar posibles desperfectos en los que probablemente otras personas no repararían. El vendedor es responsable de los “vicios ocultos” que pudieran existir y hasta puede alcanzar al contratista hasta los 10 años desde la construcción de la vivienda.
• Comprobar los documentos de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad de la vivienda. Debe estar libre de cargas y limitaciones, y debe figurar el vendedor como propietario. Es importante que la fecha de estos documentos sea lo más cercana posible a la fecha de firma de escritura ante notario, o que se solicite en el Registro un certificado con “información continuada”. En este último caso recibirá información de cualquier cambio producido sobre la finca y su estado cargas en el último mes.
• Comprobar los pagos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la Comunidad de Propietarios y los servicios de agua, luz y gas.
• Es aconsejable también acercarse al departamento de urbanismo del Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el inmueble para informarse sobre los proyectos que estén contemplados para la zona. Es importante saber si se construirán edificios nuevos y dónde, ya que podrán influir en las vistas, la tranquilidad y la seguridad del lugar, dependiendo de la naturaleza del proyecto.
• Hablar con los futuros vecinos puede ser muy útil, ya que ellos, al ser personas ajenas a la operación de compraventa, serán los más idóneos a la hora de proporcionarle información con respecto al vendedor (si es una persona de confianza y los motivos por lo que vende la propiedad) y con respecto a la vivienda (la actividad para la cual ha estado destinada y las obras que se hayan realizado en ella).

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FIRMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

El contrato de compraventa puede celebrarse tanto de manera privada como pública. Se recomienda firmar la escritura pública ante Notario, ya que es la única manera en la que el comprador se asegura de no poder ser demandado por nadie en su nueva propiedad, ya sea por defectos en la titularidad del vendedor, frente a la posibilidad de que dicha vivienda posea otros titulares que no estén inscritos o ante deudas que pudiese contraer el propietario anterior. Además, la escritura pública es un requisito indispensable en el momento de inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. El Notario tiene la obligación de actuar de forma neutral entre ambas partes y es su deber informar tanto al comprador como al vendedor acerca de los requisitos que deben cumplir para poder llevar a cabo la compraventa. Por último, durante la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad será el Registrador quien comprobará las cláusulas y eliminará aquellas que resulten abusivas según las normas de protección de consumidores.

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PAGO DEL PRECIO ACORDADO

El pago de la totalidad del precio acordado entre el comprador y el vendedor por la propiedad nunca debe hacerse antes de comprobar que toda la documentación del inmueble sea correcta. Una vez comprobada la documentación, se procederá al abono del precio:

1) Normalmente, una vez realizada la visita a una propiedad y tomada la decisión de adquirirla, las partes negocian el precio del inmueble y, para asegurar la compraventa, acuerdan realizar un contrato de señal o arras. Dicho documento es un contrato temporal en el cual el comprador se compromete a comprar la propiedad abonando anticipadamente una pequeña cantidad del precio, y el vendedor se compromete a venderle el inmueble a esa persona de manera tal que si el comprador no cumpliera su promesa, perdería el dinero, y si el vendedor no cumpliera su promesa, devolvería al comprador el importe que ha abonado más otra suma igual en concepto de daños.

2) Cuando llega el momento de firmar la escritura ante Notario, el comprador debe contar con el dinero o con los documentos que acrediten la forma de pago. Existen tres maneras de abonar el precio del inmueble: el pago al contado, el pago aplazado y la subrogación de una hipoteca. El pago del precio al contado se realiza íntegramente al firmar el contrato de compraventa, salvo cuando la finca posee alguna carga, en cuyo caso debe descontarse del precio el importe de la carga. Si la propiedad a comprar está en construcción y su plazo de entrega se supone para cierto plazo de tiempo posterior a la firma del contrato, lo común es que se realice un pago parcial. En este caso, el promotor está obligado por ley a garantizar la devolución del monto entregado por el comprador si llegara a incumplir el contrato, más los intereses que corresponden legalmente. El pago aplazado consiste en abonar una parte del precio en el momento de la firma del contrato, y  liquidar el saldo restante mediante una o varias cuotas aplazadas en el tiempo. En este caso, el vendedor debe asegurarse de obtener una garantía de pago, bien por condición resolutoria (en la que la propiedad vuelve a manos del vendedor en caso de impago por parte del comprador), o bien mediante una hipoteca (en caso de impago la propiedad se subasta y se paga al vendedor). En la subrogación a una hipoteca ya existente sobre la propiedad, el comprador toma la deuda que posee el vendedor sobre la finca y le paga a éste la diferencia hasta cubrir el precio acordado. Normalmente esta diferencia se abona al contado. La ventaja de realizar una subrogación ante la tramitación de una nueva hipoteca es fundamentalmente el ahorro ciertos costes y la gestión del trámite. Si bien hace falta cumplir ciertas condiciones para poder asumir la deuda, el procedimiento es más sencillo. Sin embargo, es aconsejable asegurarse de que la finca no se encuentre en fase de ejecución judicial. Si así fuera, es preferible pedir la liberación del inmueble antes de realizar la subrogación.

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DESPUÉS DE LA FIRMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Después de firmar la escritura pública debe solicitarse la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. Si bien este paso no es exigido por ley, es aconsejable para obtener respaldo y seguridad jurídica. Para ello, debe presentarse en el Registro correspondiente a la ubicación geográfica de la finca, la solicitud de inscripción y una copia auténtica de la escritura, la cual es provista por el Notario una vez firmada la original. También puede realizarse mediante comunicación telemática desde la Notaría, lo que evitaría el riesgo de fraude o doble venta durante los 5 días siguientes a la firma de la escritura, el plazo que posee el Notario para entregar la copia de la escritura.

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IMPUESTOS

Los impuestos a los que está sujeta una compraventa inmobiliaria dependen del lugar. En España debe distinguirse entre la compra a un promotor (obra nueva) o a un particular (inmueble de segunda mano).

Obra nueva: En este caso, la compraventa está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que supone el 7% del precio de venta del inmueble y lo abona el comprador al vendedor, el cual lo ingresará en Hacienda. Si aparte de esta propiedad quisiera comprar otra complementaria (garaje, trastero, etc.), y la misma no está incluida en el precio de venta de la vivienda, el comprador deberá pagar por ella el IVA general, es decir, el 16%. Además del IVA, deberá abonarse el Impuesto de Acto Jurídico Documentado (AJD) que normalmente suele ser del 0,5%, pero que tiene otros valores en algunas Comunidades Autónomas como Navarra (depende del valor de la compra, a partir de 192.324€ es del 0,3%), el País Vasco (aplica el 0,1%), Aragón (el 1%), Madrid (depende del valor del inmueble, pero puede llegar hasta el 1%) y Cataluña (entre el 0,5% y el 1% dependiendo del valor del inmueble). En Canarias no existe el IVA, pero se abona el Impuesto General Indirecto Canario (I.G.I.C.), que es el 4,5% del valor del inmueble, más el 0,5% de Impuesto de Acto Jurídico Documentado. Ceuta y Melilla tampoco tienen IVA, sino el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI), que en la primera transmisión de bienes inmuebles tributará al 4%.

Segunda mano: En el caso de compra a un particular debe abonarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el cual asciende del 6% al 7% del valor del inmueble (declarado en la escritura pública) dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se adquiera la propiedad. Es importante saber que Hacienda suele comprobar que el valor declarado sea afín al valor real, ya que en caso de presentar diferencias, Hacienda establece liquidaciones complementarias. Si la diferencia excede ciertos porcentajes, se suelen imponer sanciones.

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ES INTERESANTE SABER:

• Que con o sin hipoteca o deuda, la propiedad siempre seguirá siendo del comprador, salvo en el caso de que se proceda a subasta por impago al banco. Por lo tanto el propietario tiene derecho a disfrutar, vender, alquilar o volver a hipotecar la finca.

• Que si después de comprar el inmueble aparecen defectos en la propiedad o en el edificio que no estaban a la vista a la hora de la visita o adquisición de la misma, tanto el vendedor como el arquitecto y el constructor son responsables por “vicios ocultos”. Esta responsabilidad existe hasta los 10 años después de haber terminado la obra, si el daño material es causado por defectos en la cimentación; 3 años, si el daño material es causado por defectos en instalaciones relacionadas con la habitabilidad del inmueble y 1 año por cualquier defecto que repercuta en los elementos de terminación y los materiales de acabado de la propiedad. Para garantizar el pago de las indemnizaciones correspondientes, el constructor y el promotor tienen la obligación por Ley de contratar un seguro que cubra el 100% del valor de la propiedad para el primer caso, el 30% en el segundo y el 5% en el tercero. Los encargados de controlar que se cumpla este requisito son el Notario y el Registrador de la Propiedad.

Some of us do not possess the appropriate characteristics to be owners of a property because of different reasons. Learn some tricks to find out if you are among the people who should rent a home.

Negative credit history.

Your credit report is terrible? If you want to buy a property having a bad credit history you should improve it before applying for a loan. Four late payments are sufficient to refuse you.

High level of indebtedness. There are two financial factors: input and output. The first consists of your mortgage credit  payment plus taxes and insurance divided by your monthly salary. The output coefficient includes as well the monthly cost of debt (the mortgage payments which include: Principal, Interest, Taxes and Insurance) before dividing the final result by the total salary. A high level of indebtedness could incapacitate getting a loan.

You run the risk of loosing a work? Your company is firing employees? Can you be fired? How long will it take to find a new job? Unemployment insurance usually is not sufficient to pay a credit.

Can you be relocated to another city within next two or three years? If you are selling because of this reason you should raise the price for at least 10 percent in order to cover the costs of the sale. Otherwise you would loose money. When you decide to buy a house you should have planned to live there for a long period of time.

Expenses for maintenance. All the houses require maintenance and reformation. The experts advise to have 5 percent of the purchase price to cover the costs of maintenance and remodelling at the time of buying a house.

Many owners are faced with the reality of necessity to sell their properties in order to avoid the financial difficulties caused by the economic instability. These elements are combined with the continued property devaluation on the market forcing increasing of a quantity of the owners who considered selling their properties without the services of real estate agencies, preferring direct sale. Lots of them just don’t have any possibility to contract an agency and they need to avoid the costs of commissions. However those who will choose the direct sale will be faced with other charges which are already included in the budget of a real estate agency. While these costs can be lower you should take into account at the time of sale all the expenses for the marketing and lawyer services.Those owners who decide to sell their houses by themselves can get help just joining our site, which offers marketing tools to expose their homes to potential buyers from around the world. Our website offers a variety of the properties in 150 countries.

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-   Tener entre 22 y 30 años.

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-   No superar los 22.000€ de renta bruta anual.

-   Tener la residencia permanente en España (se obtiene después de 5 años de residencia legal), en caso de no ser comunitarios.

-   Ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

-   Haber trabajado los 6 meses anteriores a la solicitud o demostrar una fuente de ingresos de al menos 6 meses desde el día de la misma.

Además, la ayuda incluye un préstamo de 600€ para afrontar la fianza y 120 para el coste financiero del aval.